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袁晓明的博客

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自由市场理论当止于楼市  

2006-05-23 02:35:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  前一段时间,美国马里兰大学就市场经济体制在许多国家做了调查,结果有点出乎意料,中国民众对市场经济体制的接受程度居然名列榜首,甚至超过了经济最发达和市场经济制度最健全的美国。市场经济体制的理念已经深得民意的支持,这应该是过去的二十多年来中国从计划经济向市场经济转型的重大收获之一。

  因此,对于当前中国房地产的价格和市场走势,如果房地产开发商用市场经济的原理来解释,似乎是既符合改革的潮流,又顺应大多中国人的民意,比如对于房价连续上涨,按市场经济的供需关系决定价格来看,那一定是需求超过供应致使价格上涨,所以不需要政府用行政手段干预房价,因为房价可由市场自身调节。

  应该说,房地产业开发商对自由市场经济原理的运用可谓纯熟、可谓漂亮,那么同样支持市场经济体制的大多数中国民众是不是会同意这些房地产开发商的说法?显然不是,许多中国民众渴求政府对房地产市场干预,最近出现的一些毫无市场影响力的的民意表达,并非是在市场经济上的民意退步,而是对建立更完善市场经济体制的一种诉求,而政府最近出台的新的房地产政策应该是对民意的呼应,但还需要进一步在体制上完善。

  当代美国经济学家、诺贝尔奖得主米顿.福瑞德门在专著《自由选择》中指出,按亚当.斯密在《国富论》里的论述,市场经济应该是双方完全自愿并双方得益的交易,市场的价格机制促成交易的完成,可只有价格也是不够的,政府是另一个促成自愿交易的重要因素。当然,福瑞德门也特别强调,亚当·斯密有关政府介入之程度是一个很有争议的问题,因为政府的角色可以扮演两个对立面的角色,一方面可以发挥其职能在法规下促成和保护自由经济下的交易,另一方面却能无限制地扩大政府的权力,从而阻碍市场经济的运行。

  就中国房地产市场的问题,学者秋风近日撰写了一篇文章《普通民众为何非得从开发商那里买房子》,秋风指出:"基于目前的土地制度,城市人口在解决自己住房问题的时候,完全无权直接向农民购买土地或者说农民所有之土地的建设用地使用权。农民的土地,首先且只能由政府征用再出让,才可建造供应城市居民的商品房。而城市政府则选择了只向开发商出让这些国有土地,而不向个人及个人组成之合作社出让土地,由此城市居民要有房子住,就必须到房地产市场上,向开发商购买。"这无疑是政府制订和执行了一个不符合房地产市场双方自愿交易的市场规则,因为中国许多民众事实上并不愿意从房地产开发商处购房,这其实不是市场经济体制下的房地产市场,也就不能以市场供需的原则来谈论房地产的价格。

  在市场经济制度比较健全的美国,房子的购买方可以有多种渠道,而房地产的成本构成也非常公开。我从大的房地产开发商买成品房,因为我知道规模经济让大的房地产商能提供有竞争力的价格,而我的同事却自己买块土地,然后就买一个活动房放在那里。对于房地产市场,美国政府也有一定程度上的干预,即以联邦储蓄利率影响房子贷款利率,而房地产税则是另一个影响房地产价格的因素,但房地产税高到一定程度就表明政府介入太深,最近我所在的得克萨斯就对房地产税进行了下调,以减少房子拥有者的负担。

  此外,国有土地的转让中的巨大利益长期以来由政府与开发商分得。在这据称有几十万亿元的国有资源中,中国公民也应该享有相应的权益,计划经济的体制下,公民分得免费住房,无疑是享受了房地产中包括的国有土地资源,市场经济的体制下,公民的权益更不应该失去。当公民需要用自己的过去、现在、将来的劳动所得去购买自己本来应该拥有部分土地权益的房子时,这已经不是真正市场经济下完全自愿的交易了,因此房地产开发商在那里强调政府不能干预,其实是已经享受了政府干预下土地转让利益后,再劝买房的民众不要去要求政府介入,这是荒唐的逻辑。


  上世纪70年代末,在美国阿拉斯加州发现了大量的石油资源,石油公司纷纷出巨资向当地政府购买阿拉斯加的石油。当时执政的共和党州长杰.哈孟德认为这笔石油资源“横财”不属于政府,而属于全阿拉斯加州的居民。于是,阿拉斯加州用石油财富建立一个“阿拉斯加永久基金”,并由专业的基金经理管理。按法律,每一个阿拉斯加州的居民(包括孩子)拥有一股“阿拉斯加永久基金”的股份。从1982年开始,该基金每年向阿拉斯加州的居民派发公民股利。
 
  那么,中国是不是可以从阿拉斯加州的石油资源公民股利的做法中得到一些启示呢?中国是不是也需要设立一个土地资源的公民股利?具体的做法有很多,其实,更重要的是一个概念问题,国有土地不属于政府,虽然政府可以代管,但拥有者却是全体公民

  因此,在土地资源垄断经营以及公民在土地资源上得不到公平享有的情况下,用市场经济理论来解释中国的房地产市场,并强调政府不应干预,就实在是没有多少依据。我是一个自由经济的支持者,但我认为,中国政府确实需要在解决垄断和资源分配的问题上,会同立法机构,共同对房地产市场进行干预。


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