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袁晓明的博客

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从“房奴”现象谈家庭财务计划  

2006-06-28 20:51:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    如今,“房奴”已经成为汉语中一个有特殊意义的新词汇。关于“房奴”的话题,过去一段时间里的许多讨论,大多是谴责房地产开发商的,比如谴责房地产大亨狂语“活该的房奴”等等。

    对于“房奴”的产生,房地产市场的炒作、政策的失误以及市场信息的误导等等无疑都是成因,但在我看来,房奴一方缺乏起码的家庭财务计划常识也有责任。

    在计划经济年代,房子不用管,全额公费医疗,无学费大学,所以定期支出的基本上就是吃、穿、用,工资支出后剩下的钱就存入银行,并且也无积累退休金的考虑。因此,计划经济的年代几乎不需要个人的财务计划。在房改、医改以及大学改为收费、工资也有一定的增长后,支出和收入都增加了,也就是说,有更多的钱可以自己掌管,但也同时承担更大的支出责任,这是权利与责任共存的一种具体表现。当吃、穿的支出仅占收入的小部分时,个人的财务规划就应该提上日程,中国的很多人就无疑需要一个家庭财务计划。

    一般来讲,美国的中产阶层大多有家庭财务顾问,财务顾问会按家庭的收入、支出、投资意向以及生活方式制订一个全面的财务计划,其中包括对房子的支出。按照家庭财务计划,房子的价格最好是年收入的3倍,这是美国买房的金律,因此,喜欢消费的美国人也不能理解一些中国年轻夫妇敢买年收入8到10倍价格的房子。考虑到中国人其他消费少一些,也许4倍或者5倍收入的房价还可以接受,但如果年收入只有10万元,却买价值100万元的房子,那就是违反常规了。此外,一些家庭月收入的一半用于支付房子贷款也是一个太大的数字,必然导致心理的负担和生活质量的下降。

    另外,有一些年轻人不仅将自己的积蓄全部拿出,而且还得到父母以退休金的全力支持。这又是一个没有做财务计划的例子,购房款是不应该用老人的积蓄的。为什么?因为老人的养老金是贷款不来的,而银行是愿意给年轻人贷款的,年轻人有能力去赚钱,而老人却没有了赚钱的能力。美国人是不会给孩子付房子贷款的,对于孩子的大学教育费用,也是鼓励孩子去贷款,而尽量不要用养老金,能借到利息合理的贷款,为什么不借呢?

    在美国,购买房子并不是年轻人需要着急考虑的事情。去年,美国的住房拥有率超过60%,创了历史新高。60%的住房拥有率并不等于有40%的人穷得住不起房子,其中有许多人选择了租房,那里许多参加工作才几年的年轻人大多是租房。年轻人选择租房有几方面的原因,一是租房不需要定金,这适合年轻人积蓄不多的情况;二是年轻人由于没有子女或子女较少,房子贷款的利息不能享受减税;三是年轻人的工作流动性较大,租房更容易搬家,不受拥有房子的限制;四是年轻人有更多其他需要的支出,而不愿意把不多的积蓄放入房子定金,更不能买一所大房子用去一半的月收入,严重影响自己的生活质量。

    我指出房奴自身的财务计划缺乏,并非是要把责任全部推在房奴们身上,政府的宏观调控失误以及房地产商的炒作更有不可推卸的责任。从逻辑上讲,没有人逼着房奴签“卖身契”(购房合同),似乎成为房奴都是心甘情愿的。在我看来,房奴的产生其实是房地产市场上的一个“陷阱”所致,房奴们的责任是自己选择走进陷阱。人是软弱的,并且有时会集体失去理智,完全被房地产价格的虚高迷惑,见许多人都买房,价格在一路上涨,自己就沉不住气了。

    我这里说集体失去理智,不是单讲在房地产市场上进入陷阱的房奴,在上世纪末股市大涨的时候,每天都有分析师在那里讲股票还会上涨多少,许多美国人也步入股市的陷阱,根本不按自己的财务计划进行保护性的投资,结果是一小部分人赚了钱,大多数股民赔了老本,等清醒过来,才知道那些公司的股票不可能值那么多钱。美国的立法机构和政府最后不得不介入,去整顿公司和金融市场。同样的,中国的房地产市场也到了急需整顿的时候。在某种程度上,这几年中国的房地产市场有些像上世纪末的美国股票市场,许多散户的钱进了大亨们的口袋,这是一场集体发晕所走入的陷阱。

    我曾差点陷入那场美国股市的陷阱,但我发现,按照家庭财务计划的投资都没有多大问题,而违背财务计划、自作主张的投机炒股都是血本不归,因此我对自己的投资行为要承担后果和责任。同样的,不管中国的房地产市场如何整顿,从个人和家庭的角度出发,中国的房奴们需要一个专业人士做的财务计划,争取减轻房子的压力,比如,如何以最少的损失换一套小一点的房子。而还没有成为房奴的年轻人更需要一个家庭财务计划,以避免成为新的房奴,并对自己的财务有一个全面和长远的计划。也许,按照正常的家庭财务计划,许多的年轻人就买不了房,那就说明要么房地产的价格过高,要么就还没有达到买房的能力,无论从哪一方面讲,都暂时不要买房,如果选择要买,那就是选择了做房奴的可能性,并要因此承担责任和后果。当然,中国也应该有美国那样由专业公司管理并在政府监管下的公寓式租房,以满足年轻人的住房需求。
(发表在《东方早报》)
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